宅基地使用权转让，有效力吗？土地法专家律师李增亮律师解读

宅基地使用权转让，有效力吗？土地法务律师李增亮律师专业解读

宅基地使用权转让

• 基本案情

1999年10月，家住河北省小谭村的王某依法取得本村的一块宅基地使用权，占地面积120平方米，至2005年5月，王某并未使用该宅基地，其户籍迁出小谭村。2005年5月31日，王某以口头协议方式把上述宅基地地转让给小谭村村民马某，同年，马某在该宅基地盖房居住至今，此房屋为马某唯一居所。2006年，王某户籍转回小谭村，他认为，之前宅基地转让的口头协议无效，马某应该归还该宅基地。小谭村村委会认可二人之间的转让行为。

• 法院判决

河北省ⅩⅩ区人民法院认为，王某与马某为同一集体经济组织成员，鉴于马某已在该宅基地建房并长期使用，且是马某唯一居所，马某持有集体土地使用权和农村房屋所有权。法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:驳回王的全部诉讼请求。

• 律师观点

多年专业致力于征地拆迁维权法律服务的知名征地拆迁专家李增亮律师、刑辩专家李增亮律师暨法律服务热线153-8383-1353值班律师认为：

1.宅基地使用权具有殊性

根据《中华人民共和国土地管理法〉第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”因此,作为农村集体经济组织的成员,可以向村集体免费申请宅基地,进行房屋以及其他附属设施的建造,实现农村居民的居住权利。由于农村土地属于农民集体所有,因此,申请宅基地使用权的主体也只能是本村的集体经济组织成员。在该案件中,王某和刘某都属于该村的集体经济组织成员,因此,仅就这一点来说,马某是符合取得宅基地使用权主体资格的。在农村土地要卖、赠与等合同行为中,如果违反了ー户ー宅原则,就反了法律的强制性规定,则该合同应该被认为是无效的。具体到本案件中,马某已经在讼争宅基地上建造房屋,居住生活,且该房屋是其在本村集体中的唯一居所。因此,马某没有违反一户一宅原则。

2.宅基地使用权合法转让的要件和限制

既然宅基地使用权具有十分特殊的性质,那么对宅基地使用权的转让也具有特殊的要求。

(1)双方都是同村集体经济组织成员。为了防止农村集体用地面积的减少和本村集体经济组织成员权益的保障,转让双方都必须是同一农村集体经济组织成员。

(2)满足一户一宅的原则要求。作为宅基地使用权的受让方,其在获得新的宅地使用权时必须满足《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定,没有宅地,或者其宅基地的面积达不到省、自治区、直辖市规定的标准。

(3)需要获得村集体的同意。根据我国的土地法律规定,宅基地应该属于农民集体所有。村集体经济组织成员只有宅基地的使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村集体经济组织对于本村内的宅基地的分配和使用应当具有管理权。因此,对于村宅基地使用权的转让应当得到村集体经济组织或村民委员会的同意或认可。

编辑|审核：木子悳謌

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